重大情况！！！房地产预售阶段增值税的几个问题

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本文转自：一苇咨询

房地产企业在预售阶段，会涉及预缴增值税、土地增值税、企业所得税等问题，以及相应的账务处理问题。

营改增之后，特别是在2018年、2019年诸多新税收文件出台后，又有了哪些新的变化？笔者希望在此将其好好梳理，以供各位读者参考！

根据财税（2016）36号文的规定，房地产预售时，不管是新项目还是老项目，均以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款。

国家税务总局2016年第18号进一步明确计算公式：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。文件中公式已经列明，具体操作中还有哪些问题呢？

预缴税款的时点

房款总价为100万，先收到首付款30万，此时应预缴的税款的基数是30万还是100万呢？

笔者认为是按30万计算，从文件规定的公式可以看出，预缴计算基数为“预收款”，所以此时收到的30万才能算是“预收款”。

诚意金、认筹金、订金、定金之类款项是否预缴增值税？

这就回到另一个问题，诚意金、认筹金、订金之类到底是否属于“预收款”呢。

这个问题一直有很多争议，税法文件中也未对预收款并行明确的定义，也有部分地方的税务局有发文对此明确，但也说法不一。

财税（2016）36号文第一条就有规定，“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人”。

那么征税的前提应是确实已发生了不动产销售的行为。

笔者观点，如果尚未签订预售合同，并不确定买房者可以购买到此套房产，此时房地产销售的行为未成立，未发生纳税义务。

当预售合同签订后，诚意金一般会转为预收款，此时应按规定预缴税款。

回迁安置房是否预缴增值税？

回迁根据财税（2016）36号文的规定，开发商向被拆迁方交付的回迁安置房，属于一种特殊的销售形式，属于有偿销售不动产，应视同为销售征收增值税。

那么预售阶段回迁房是否需要预缴增值税呢？

从18号公告规定的预缴增值税计算公式来看，“预收款”是做为增值税预缴的基数，因回迁房不需要预售，一般也并不先收款，所以如果没有收到“预收款”，则不需要进行预缴。

额外收取的刷卡手续费是否预缴增值税？

房地产企业预售房产时，因买方刷卡而收取了刷卡手续费，要判断其如何进行税务处理，应先判断其性质。

根据营改增财税（2016）36号文的规定，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

使用排除法即可得出，刷卡手续费不符合不包括在价外费用的两类情况中，即属于价外费用，应并入房款征收增值税，也应作为预收款计算预缴增值税。

 预缴税款的申报表如何填写

关于预缴税款的时间，应于收到预收款的次月，申报上一期增值税时进行预缴申报。

在填写增值税申报表时，应将预缴的增值税填入《增值税纳税申报表附列资料（四）-税额抵减情况表》第4栏“销售不动产预征缴纳税款”，第2列“本期发生额”之中。

由于预售阶段并未实际发生纳税义务，此时不填写第4列”本期实际抵减税额“，预缴税款也不应在其他附表以及主表任何栏次进行反映。

直到实际发生纳税义务时，此时销售房产的销项才在《增值税纳税申报表附列资料（一）本期销售情况明细》中填写销售情况，产生了销项税额。

此时，应将之前累计已预缴税款填入《增值税纳税申报表附列资料（四）-税额抵减情况表》第4栏“销售不动产预征缴纳税款”，第4列“本期实际抵减税额”之中进行实际抵扣。

注意填写实际抵减税额时，应先判断抵减前应交增值税与累计预缴税款的大小，按孰小原则进行填列。

预缴增值税的会计核算

根据财会[2016]22号的规定，增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“预交增值税”明细科目，专用于反映预缴的增值税。

举例：预售销售房款总价为218万元，收到首付款为109万元，根据2019年第39号公告规定，2019年4月1日起，调整后不动产销售税率为9%

换算不含税价为109/（1+9%）=100万元，应预缴增值税=100*3%=3万元。

预缴税款时会计处理：

借：应交税费-预交增值税 3万元

  贷：银行存款  3万元

一般企业预交增值税在月末即结转至未交增值税，房地产企业比较特殊，应直至纳税义务发生时（一般是交房时）方才可以进行结转。

预交增值税转为未交增值税：

借：应交税费-未交增值税  3万元

  贷：应交税费-预交增值税  3万元

延伸阅读：新房预售阶段的坑，房地产老板踩了几个？

营改增之后，总局发布2016年第70号公告，对于营改增后的土地增值税计算的一些问题进行了明确，其中就提到预缴计算问题。

文件中首先明确了计算土地增值税的收入为不含增值税的金额，不论是新项目还是老项目皆如此。

文件中给出预缴税款计征依据计算公式为：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

按理说，既然公式已经明确，具体操作又有哪些问题？

笔者将为各位一一道来。

是否必须使用文件中的公式来计算？

70号公告在描述上文公式时这样提到：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：”

在此之前，公告中已经明确土地增值税的应税收入不含增值税。

既然不含增值税，那么按正常的价税分离换算公式应为：含税收入÷（1＋税率/征收率），这与文件中的计预征计征依据并不相同，且文件中公式计算的计征依据会大于价税分离的计算方法。

那么，文件中所说的 以“为方便纳税人计算”，而采用这样的计算公式，理由似乎并不充分，因为用价税分离公式计算似乎更为方便。

还有，文件中用“可按照以下方法”，“可”的意思应是非必须，但问题是并没有给出其他计算公式或方法。

那么上述价税分离方法计算的是否也在“可”的范围内呢，这就不得而知了。

由此，实际操作中，是否只能采用文件中的公式计算，是否可以采用价税分离方式计算就成为争议点。

笔者虽然认为按价税分离法计算也是比较合理的作法，但由于总局未明确给出其他“可”的范围，出于谨慎原则，在实际操作中建议还是采用文件所列示的公式计算较为保险。

按揭或分期收款时如何确定预征依据？

在按揭或分期收款时，并非一次收到预售房的全款，那么是按实际收到的款项还是应按预售全款计算？

实际上此问题应该已经明确，文件的计算公式是以“预收款”为基数计算，那么尚未收到的款项，是不需要进行预缴的。

预缴税款的时间为企业次月申报本月的土地增值税时，进行预缴。

回迁安置房、无偿赠送房等视同销售的情况，是否需要预征？

同第2点，此问题应该已经明确，回迁房与无偿赠送等视同销售的情况，如未收到款项，则无“预收款”产生，此时并不负有预缴税款的义务。

当然，上述视同销售的情况，虽然可不预缴税款，但在土地增值税清算时，仍应按规定计算应税收入。

关于预征率

根据总局《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，预征的办法是由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

所以预征税率各地不尽相同，以深圳市为例，目前仍按深地税告[2010]6号规定执行：即普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。

如为其他地方，需要查询当地最新预征率的规定执行。

 诚意金、认筹金、订金、定金之类款项是否预缴土地增值税？

笔者在上文中已经对此类收款是否预缴增值税进行论述。

而土地增值税计算预征的依据仍是以“预收款”为基础，所以土地增值税预征问题应与增值税预征问题相同。

笔者观点，如果尚未签订预售合同，并不确定买房者可以购买到此套房产。

此时房地产销售的行为未成立，未发生纳税义务；当预售合同签订后，上述款项一般会转为预收款，此时应按规定预缴税款。

增值税税率调整对预缴土地增值税有什么影响？

2019年3月20日，财政部、税务总局、海关总署联合发布了2019年第39号公告。

从2019年4月1日起，销售不动产税率由10%调整为9%，简易计税项目仍为5%不变。

但由于文件所列公式为：预收款－应预缴增值税税款，所以计算并不受增值税税率调整影响，只有到土地增值税清算时才会影响计算。

土地增值税的会计核算

按规定，房地产企业在预售时预缴土地增值税，清算时多退少补。

由于预售时并未达到收入确认条件，所以按照权责发生制与配比原则，预缴的土地增值税不应归属于当期，应暂计入应交税费借方。

在结转收入时，虽可能尚未进行土地增值税清算，预缴的税款应结转至税金及附加科目，还应按测算清算应补缴的税款进行土地增值税的预提。

举例：预售房款总价为109万元，假设为一般计算项目且于2019年4月1日后出售，根据2019年第39号公告规定，调整后不动产销售增值税税率为9%，假设土地增值税预征率为3%。

应预缴的增值税＝109/(1+9%)*3%＝3万元

应预缴的土地增值税＝（109-3）*3%＝3.18万元

预缴税款时会计处理：

借：应交税费-土地增值税 3.18万元

  贷：银行存款  3.18万元

收入结转时会计处理:

借：税金及附加-土地增值税 3.18万元

  贷：应交税费-土地增值税 3.18万元

假设测算应补缴土地增值税为5万元

应预提土地增值税＝5－3.18＝1.82万元

预提土地增值税会计处理：

借：税金及附加-土地增值税 1.82万元

  贷：应交税费-土地增值税 1.82万元

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